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自家阳台外墙面的所有权归谁?

  由一宗判决生效的案件,引出一个“自家阳台外墙面的所有权归谁”的话题。那么,自家阳台外墙面的所有权到底归谁?近日,记者专访了广东粤海律师事务所冯飞雪律师——

  张某与袁某在同一小区购买了房,张某买的是一楼做商用的门面房,袁某买的是张某上方二楼的住宅房。2010年,张某把购买的门面房出租给一家银行作为营业点,双方签订租赁合同后,这家银行花费数万元装修门面房,按银行统一标准悬挂招牌时,二楼的袁某认为招牌占用了自家阳台的外墙,于是,他出面干涉不让悬挂。银行方面要求房东尽快妥善处理此事,如影响正常开业,就要终止租赁协议,还要张某承提由此而带来的经济损失。

  经多次协商和中间人的劝说,张某和袁某双方就阳台外墙面的使用问题签了协议:银行方面安装招牌时,如果给二楼的内墙造成损坏,应修好或赔偿损失,张某每月支付袁某350元。为使银行尽快开业,张某一次性付给袁某1750元的外墙租赁费,事后,张某感觉憋屈和窝火,一纸诉状将袁某起诉到法院,请求法院确认协议无效,判令被告袁某退还现金1750元。

  经法院审理,判决双方所签订的协议无效,被告向原告返还1750元。一审判决后,双方都没有提出上诉,判决已生效。

  记者:请问冯律师,张某与袁某之间的外墙面租赁协议是双方自愿签订的,为什么会被法院认定为无效?

  冯律师:张某与袁某的协议虽是自愿签订的,但根据我国《物权法》规定及相关解释规定,本案争议的二楼阳台外墙袁某不享有专有权,该建筑物外墙面属于该栋楼的业主共有,依据《合同法》第五十一条的规定,张某无权将属于业主共有的部分出租并收取租金;并且,张某的出租行为也没有取得本楼业主的追认,所以,袁某与张某之间的阳台外墙租赁协议是无效的。

  冯律师:依据我国物权法第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”和第71条“业主对其建筑物专有部分享有即占有、使用、收益和处分的权利。”相关的规定,区分建筑物的实体由专有部分与共有部分构成。建筑物区分所有权也就由专有部分的所有权和共有部分所有权构成。

  依据《中华人民共和国物权法》第六章以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠分案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定包括以下部分:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分以及其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利所有的场所及设施等。

  记者:您依据物权法及其司法解释,向读者们说明了楼房的外墙面属于本栋楼全体业主共有,那么,张某如只使用一楼范围的外墙悬挂招牌是否合法?

  冯律师:虽然建筑物的外墙属于本栋建筑全体业主共有,外墙面应由该建筑物的全体业主共有并享有共同管理的权利,任何人不得对其主张专有的权利。但同时,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定:“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。”据此规定可知,如果当业主基于对住宅、经营性用房等专有部分使用功能的合理需要而须利用相对应的外墙面时,业主可以无偿地对其进行利用,不能认为是侵权。但本案中,张某出租房屋要利用二楼阳台的外墙面,而不是属于自己专有部分相对应的部分,再加上他的利用行为不是无偿,所以不符合该解释第四条的规定。如果要对其收取租金,那也应该属于全体业主共有,所以,法院认定协议无效并要求被告返还租金有充分的法律依据。

  冯律师:根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定,利用共有部分从事经营性活动,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”,因此,将共有外墙面出租给广告商进行广告经营的,属于利用共有部分从事经营性活动,依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。按照《物业管理条例》的规定,除了征得规定比例的业主同意外,还需物业企业、业主大会(通常为业主委员会)同意。

  冯律师:根据《物业管理条例》第五十四“ 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”的规定,业主利用物业共有部分经营所得的收益,应当主要用于补充专项维修基金,也可以按照为主大会的决定使用。因此,若业主大会没有做出决定,或无法做出决定的,业主不能私自进行分配,而是应当先用于补充专项维修基金。

  冯律师:根据《物业管理条例》第六十四规定,擅自将建筑物外墙出租经营的,将承担行政责任,由主管机关的责令限期改正,给予警告,并须缴纳个人为1000元以上10000元以下、单位为5万元以上20万元以下的罚款。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”规定及《广东省高级人民法院关于审理住宅物来服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十一条规定,应承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益等民事责任。

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